土拍降温 成都“房地双控”还远吗？

　　今年8月以来，“流拍”和“低溢价”成为土地市场的：去年红透半边天的视高以及川内部分二级城市如广汉、南充（楼盘）等地都遭遇了土地流拍，8月底温江地王旁宗地价格“跳水”，9月5日成都主城区三宗地零溢价成交……“凉凉秋意”正在土地市场中蔓延，开发商拿地积极性下降。

　　土地收入可以支撑地方财政，房企拿地才能继续存活，购房者有刚性居住需求，而高地价或将推高房价……高地价与有限的房价展开了博弈。在“房住不炒”的前提下，如何合理控价？

　　房价地价联动机制的建立，是一项重要的举措。

　　从中央到地方 房地价联动机制真的来了

　　建立房地价联动机制，是本轮房地产调控一个重要目标。

　　今年5月，住建部两次发文，强调坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。其中指出，要改进商品住房用地供应方式，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价；

　　今年7月，成都房管局在对“5·15楼市新政”进行集中答疑之际，表示“已注意到一些地块地价与房价倒挂现象，正与国土局进行沟通，研究房价与地价的联动挂钩机制，指导开发企业结合土地成本等合理情况，确定项目指导价格”；

　　8月18日，四川省人民政府办公厅发布《关于进一步做好当前房地产市场调控工作的通知》，《通知》提出了七个方面二十四条细则，以促进房地产市场平稳健康发展，被称为调控“二十四条”。其中提到，要建立房价地价联动机制，鼓励各地灵活采取“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等土地出让方式，防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况。

　　房地价联动机制的建立已成为“开弓的箭”，而如何建立，还需要进行通盘考虑。

　　房地价割裂调控 受损的岂止房企？

　　建立房地价联动机制，最直接的原因在于，控地价是控房价的基础，二者不能割裂开来：脱离房价水平管控地价或者脱离地价管控房价，都不是长远之计——

　　于政府来说，此前为了避免高价地块的出现，有些地区甚至减少了供地，导致区域供地节奏被打乱，供需矛盾越发凸显，同时地价高涨的风险也越来越大；

　　于房企来说，成本和利润是影响房企决策的最重要指标。房企的成本由两大部分组成，一是土地成本，二是建安费、税费等成本，目前的市场水平来看这一部分费用大概在3500元/㎡，部分高端项目或者有配建要求的项目其费用会更高。在房企保证30%左右毛利率的前提下，项目的理论售价=（土地成本+3500元/㎡）*1.3。

　　以成都为例，截至2018年8月底，成都成交楼面地价排名前十的地块如图，最高楼面地价为东原地产红牌楼宗地保持的17200元/㎡，排名第十的是今年3月份华熙竞得的三圣乡宗地，楼面地价为13168元/㎡。相应的，各个项目的理论售价从21668元/㎡到26910元/㎡不等，若是带装修，理论售价还会更高。显然，在成都现有的限价政策之下，这样的价格很难获批。

　　项目开不出，房企如何生存？尤其是对于融资成本高的中小房企来说，这样的情况可以说是致命的，而即便是实力强大的大型房企，也会面临较大的资金压力。因此，房企拿地将更为谨慎，这也正是近期土地市场上流拍和低溢价成交频现的原因之一。

　　于购房者来说，一方面，尽管有“限价”措施，但房价上涨是不争的事实，同时房企开盘的意愿不强，购房者无房可买。

　　而房地价联动机制，则是将房价与地价同步纳入考量，实现“房地价双控”，在保证房价合理的情况下，不损房企的利益。

　　不过，西南财经大学刘璐教授也指出，“地价推动房价”并不需要过于担心：“毫无疑问，土地市场和住房市场有着很强的相关性，但是土地市场和住房市场毕竟是两个独立的市场，从拿地到销售，目前有极少数公司能做到半年左右，大多数的公司都需要1年甚至2年的时间。在楼市行情变化以月计的现在，要在1年左右甚至更长的时间间隔下‘猜准’未来住房市场可能的售价，很难。”

　　控房价竞地价外 房地价还可如何联动？

　　那么，房地价联动机制的建立，又可以为市场带来什么？一是可以避免“一刀切”，适度的价格空间可以提升房企拿地和开发的积极性；二是市场有货，购房者才可“心不慌”，开发商积极推出项目，可以缓解市场积压的购房需求；三是形成健康的土地财政，以保证地方的财政收入、保证城市建设有足够的资金支持。

　　房地价联动机制并不是一个新词，早在2016年9月30日,北京（楼盘）率先提出了“限房价、控地价”的土地出让方式：先限房价，再竞地价，最后竞自持比例和建设方案。这一“房地双控”的调控思路沿用至今,使得曾经一度高烧不退、高价地频现的北京土地市场总体趋于平静。

　　此外，青岛（楼盘）也在2017年5月的一场土拍中采用了类似的方式：当网上土地竞价达到最高限价后转为网下现场竞商品房销售价格，若到现场参与竞房价单位达到两家或两家以上，由最接近出让人设置的商品房销售价格的竞买人拿地，正反差价相同情况下由报价低者拿地。

　　当然，以上仅仅是一个方向，从拿地到项目销售中间有诸多的环节，除了“控房价、竞地价”之外，房地价联动机制的建立还有多种方式，比如“控地价、竞房价”、竞自持等。从近期四川（楼盘）的“二十四条”来看，四川的房地价联动政策或许已经在路上。

　　随着多地相关文件的出台，建立房地价联动机制已经从呼吁讨论、个别城市试点的阶段进入到了全面铺开执行阶段，但“房地价联动”是一个很大的命题，涉及到房企、购房者等多方利益，在“控价”之外，还应有其他“一揽子措施”来护航。

　　此外，现行土地批租制度下,大多数用地供应几乎全部采用招拍挂方式。中央相关部门今年初曾表示,我国将逐步改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，当我国土地供应模式改革迈出重要一步,地价控制将从制度上得到保障。

　　“房地双控”还有很长的路要走，但可以确定的是，我们正在朝着这一目标前进。