新城控股年报业绩存疑 上交所连发16问 股价冲高势头告终

　　近期，新城控股(601155)向投资者展示了一份亮眼的年度成绩单，但成色几何值得关注。4月2日，上交所向公司下发年报问询函，就公司业绩是否存在水分连发16问。

　　近年来新城控股业绩保持高速增长，净利润增长率均在50%以上，去年增幅甚至达到99.68%。凭着这样一份成绩单，新城控股已跻身国内房企前十的行列。

　　事实上，新城控股业绩超预期增长不仅引起了市场的关注，也带动了股价的上涨，自3月9日年报披露至4月2日收盘，公司股价累计涨幅达32.33%。随着上交所一纸问询，4月3日新城控股股价冲高势头告终，盘中跌幅一度突破8%，至收盘时跌幅为5.7%。

　　剖析年报信息，新城控股的利润构成如何，是否具有可持续性，急速扩张的背后是否隐藏风险。通过年报问询，市场希望公司将“卸妆后”的真实经营成果展示给投资者。

　　合并报表存在选择性

　　2018年年报中，新城控股实现营业收入541.33亿元，同比增长33.58%，归母净利润104.91亿元，同比增长74%。公司总资产为3303.18亿元，比上年度末增长79.98%。2018新城控股实现销售金额2211.0亿元，同比增速74.8%，克尔瑞销售排名行业前八，三年来排名持续提升。

　　亮丽的成绩单成色如何，上交所4月2日晚发出的年报问询函中，要求新城控股就利润增加、与关联方资金往来、现金流等5个方面进行补充披露，并要求其在4月19日前进行回复。

　　上交所关注到，2018年度公司利润构成中，投资性房地产公允价值变动收益、财务报表范围变动的投资收益占比较大。其中，投资性房地产公允价值变动收益为28.09亿元，同比增长209.02%，占净利润的26.78%。

　　年报数据中，投资性房地产公允价值变动的合理性尤其值得关注。市场人士指出，投资性房地产可用于投资并产生收益，公允价值模式计量下，每年需要对投资物业进行资产重估，投资物业增值，则直接增加当期利润。如果不考虑投资物业增值，新城控股的净利润势必不会出现如今的大幅增长。

　　同时，新城控股通过协议约定等方式，将持股的下属企业进行并表和出表的调整，如合营企业转子公司也带来了6.77亿元投资收益，占公司2018年归母净利润的6.45%。

　　具体来看，2018年7月新城控股通过协议约定方式，将持股49.51%的青岛卓越新城置业有限公司和持股50.50%的义乌吾悦房地产发展有限公司纳入合并报表范围。通过收购许昌市昱恒房地产开发有限公司1%股权和进行协议约定的方式，将持股32.38%的许昌昱恒纳入合并报表范围。

　　新城控股在上述公司的协议约定和少量股权，能否保证公司对子公司实现控制并不清晰。如果新城控股通过协议方式将其作为子公司进行并表处理，则需要向市场清晰交代协议内容。

　　此外，新城控股资本化利息支出的比重较去年有大幅上涨、较低的预期信用损失率导致坏账计提比例明显偏低，而新会计准则的采用影响公司营业收入和归母净利润分别为34.20亿元和6.62亿元，也是公司业绩增长的主要原因。上交所要求公司对相关会计处理的依据及合理性一一解释，并就利润快速增长是否具有可持续性向投资者充分提示风险。

　　现金流紧张

　　现金流方面，新城控股报告期内现金流较为紧张。公司经营活动和投资活动的实质都为进行房地产开发业务，综合考虑公司经营活动和投资活动现金流量净额之和发现，2016年、2017年和2018年皆为负，分别为-6.10亿元、-102.41亿元和-161.96亿元。公司通过各类融资方式进行融资，近两年来筹资活动现金流呈现大幅增长，但相关融资是否能够持续支撑公司激进的现金支出，与公司后续生产经营的可持续性息息相关。

　　上交所还关注到，新城控股货币资金余额较高的同时，存在较多有息借款，同时以相关货币资金余额估算的利率水平较低，上交所要求公司结合经营模式、资金的使用效率和安全性等，具体说明其合理性。

　　新城控股与关联方之间的资金往来同样引起上交所的关注。报告期内，公司与关联方、合作方的应收应付款项增长较快且金额较大。截至2018年底，公司应付间接控股股东新城发展控股有限公司及其子公司的计息款项为22.22亿元，利率水平为8%，高于公司2018年度6.47%的平均融资成本；公司其他应付款479.22亿元，同比增长33.50%。其中应付关联方款项和应付少数股东款项占比较大；公司其他应收款453.26亿元，同比增长58.93%，其中应收关联方款项、应收少数股东款项和应收房产合作方款项占比较大。

　　上交所要求公司从较高的借款利率、交易背后的商业实质和必要性、资金回收风险、与交易对方的关联关系等方面进行补充披露。

　　业务模式上，上交所发现新城控股房地产开发业务增长显著高于行业平均水平，但物业出租及管理业务毛利率有所下降。上交所一方面要求公司结合行业情况和房地产政策，说明房地产业务收入的确认时点、确认依据、快速增长的原因以及是否具有可持续性；另一方面要求公司披露商业地产中选择不同运营模式的原因，相关业务毛利率下行的原因，以及是否受吾悦广场城市布局特征的影响。