近300家房企破产刷屏 黄奇帆：还要"消亡"三分之二

　　属于房企的“暴涨”时代已经落幕。

　　面对持续的楼市寒冬，大房企加快拼业绩、冲规模的节奏，中小房企在多重压力下开始扛不住了，人民法院公告网显示，截至7月24日，今年全国共有274家房地产企业宣告破产清算。

　　近期，重庆市前市长黄奇帆表示今后十几年，中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上！按照这一说法，还要有6万多家房地产企业可能在未来十几年“消亡”！

　　今年已有274家房地产企业破产

　　人民法院公告网显示，截至7月24日，今年全国宣告破产清算的房地产企业已达274家。从长达18页破产名单中可以看到，破产的除了大量不知名的中小房企之外，位列全国500强第215位的上市房企银亿集团也赫然在列。

“宁波首富”掌舵的全国500强也破产

　　除了大量不知名的中小房企之外，“宁波首富”掌舵的、位列全国500强第215位的上市房企银亿集团也赫然在列。

　　今年6月，宁波首富熊续强悄悄申请了破产重整。他在2018年的胡润百富榜上以295亿元的身家排名第95位，曾有宁波首富之称。

　　25年前，38岁的熊续强决定不做公务员，创办房地产开发公司“银亿集团”。当年他可能不会想到，自己会创办宁波规模最大的民营企业，自己也成了宁波的首富。

　　而如今，他掌舵的ST银亿(行情000981,诊股)发布公告宣布，银亿集团、银亿控股已向浙江省宁波市中级人民法院申请破产重整。

　　6月17日中午，上市公司ST银亿发了公告，银亿集团、银亿控股已于2019年6月14日向浙江省宁波市中级人民法院申请重整。

　　公告提及，为妥善解决银亿集团、银亿控股的债务问题，保护广大债权人利益，该两家公司从自身资产情况、负债情况、经营情况等方面进行分析，认为均属于可适应市场需要、具有重整价值的企业，故银亿集团、银亿控股分别于 2019年6月14日向宁波中院提交了重整申请。

　　银亿集团总部位于浙江宁波，公司官网显示其创立于1994年，为工业制造、房地产开发、国内外贸易和现代服务业为主的综合性跨国集团。

　　官网显示，2017年，集团实现销售收入783亿元，创利税40多亿元。目前银亿集团列中国500强第215位，中国服务业百强第83位，中国民营企业500强第61位，宁波市百强企业第3位。

原因何在？

　　大房企步步紧逼，融资愈来愈难

　　为何房地产开发企业抗不下去了，除了房地产红利期已逝，主要还在于融资贵、融资难，以及龙头房企的步步紧逼是这些中小房企破产的重要原因。

　　1．融资难、融资贵

　　在“房住不炒”思路下，地产融资正逐步收紧。

　　业内分析，银亿集团的破产其中一个重要原因是，房企资金供给不足，跟房企融资方面的调控政策有关。而这只是今年房地产行业的一个缩影。统计局数据显示，1—6月份，房地产开发企业到位资金84966亿元，同比增长7.2%，增速比1—5月份回落0.4个百分点。

　　据克而瑞统计，从融资成本来看，今年上半年，95家房企境内发债的平均成本为4.97%，境外发债的成本则为8.34%。

　　7月11日晚间，佳源国际控股有限公司发布公告称，其向港交所申请批准2.25亿美元于2022年到期的优先票据上市及买卖，利率高达13.75%。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭在此前的采访中曾向记者表示，“目前，开发贷、房地产信托、内债外债和私募等融资渠道一致收紧，这在历史上非常罕见。”

　　如开发贷：以上海为例，上半年，上海房地产开发贷款增加343亿元，同比少增210亿元。

　　至于房地产信托：5月以来地产融资监管趋严，从银保监会下发23号文， 到监管对信托窗口指导要求控制地产信托业务规模，房地产信托受到较大的约束。

　　6月后，境内债、ABS、信托、美元债都受到不同程度的政策收紧。

　　2．龙头房企的步步紧逼

　　除了融资问题，业内认为，中小房企被淘汰是必然趋势，因为大型房企将会占领房地产市场的天下。

　　中国过去三年市占率稳居前三的龙头房企是恒大、万科和 碧桂园，三大龙头新房销售收入平均占营业收入 97%。

　　截至 2018 年末，恒大、碧桂园、万科，总资产达到 1.88、1.63、1.53 万亿；营业收入均超 2000 亿，恒大、碧桂园、万科分别为 4678、3811、2973 亿元。

　　而龙头房企的成长速度全球瞩目。在《财富》刚发布的2019年世界500强榜单中，7月22日发布的《财富》世界500强中，上榜的5家房地产企业（恒大、碧桂园、绿地、保利、万科）均来自中国。

　　其中碧桂园位列第177位，相较去年上升176位，是榜单中排名上升最快的企业。

　　2008-2018 年，中国三大龙头房企恒大、碧桂园、万科总资产增长 64.9、31.5、11.8 倍，营业收入增长 128.6、23.3、7.2 倍，不仅远超其他中小房企，也远超国外其他龙头房企。

　　而据中国指数研究院发布的《2019中国房地产百强企业研究报告》显示，2018年百强房企销售总额、销售面积分别达87239.1亿元、66244.5万平方米，同比增长33.2%和32.0%。

　　黄奇帆：房地产开发企业数量

　　会减少三分之二以上

　　近期，重庆市前市长黄奇帆表示今后十几年，中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上！按照这一说法，还要有6万多家房地产企业可能在未来十几年消失！（详见昨日报道：黄奇帆最新演讲：房价暴涨已成历史，但这三个地方还有机会）

　　他表示，“中国房地产有一个现象就是房地产商、房地产开发企业的数量是世界之最。”黄奇帆列举数据称：“根据2018年全国工商局的统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个，中国5亿多的城市户籍人口加3亿左右外来的农民工形成的常住人口，整个是八点几亿。八亿多城市常住人口有九万多个房地产企业。”

　　而目前破产的274家房地产企业，仅占9.7万个房地产企业的不到1%。这意味着，房地产市场的残酷，才刚刚开始。

　　房地产开发企业将何去何从？

　　那么房地产开发企业的未来如何？ 恒大研究院此前提出中国房地产开发企业的 3 种未来：

　　1．城镇化不断推进，行业走向强者恒强。

　　2018 年我国城镇化率为 60%， 按照每年1%的速度，十年后我国城镇化将步入平稳发展阶段。届时 大型房企凭借其过硬的品牌、低成本融资能力及开发建设管控能 力，市占率将不断提高。强者恒强效应下，行业不断走向集中。重资产的香港模式。香港四大房企规模大，资产规模均值接近 5000 亿人民币，仅次于内地房企；业务全，开发销售和自持租赁混合经 营，持有核心地段物业，低杠杆、慢开发，获取稳定租金收入。我 国部分具有雄厚资金和优质土储的企业，可在开发业务基础上持有优质物业，通过稳定的租金收入降低对债务融资的依赖，降低融资 成本、稳健财务。

　　2．专业化的美国模式。

　　美国模式的特点是专业化和精细化。住宅建筑商主攻开发，设计以客户为中心、建立多元产品线满足个性化需求；REITs 专注自持，长期持有核心区位资产，依靠出色的运营管理获取丰厚的租金回报。未来中国房企将在细分子领域差异化竞争，或主攻开发成为类似霍顿的专业住宅开发商，或专注运营成为类似西 蒙的专业物业运营商，或独辟蹊径深耕如高科技住宅等个性化领域，做大地产行业的“小清新”。

　　3．轻资产的新加坡模式。

　　“私募基金+REITs”的双基金模式是凯德的基石，通过私募基金孵化早期项目，成熟后向 REITs 注入，实现低杠杆的稳健扩张。未来随着我国房地产金融的不断发展，通过 REITS 持有物业，也会是房企“由重到轻”瘦身的重要发展方向。