刚提全面降准：2019房地产怎么走 这类基金别再错过

　　2019年新年已至，市场趋势悄然生变。

　　作为国人最偏爱的投资品之一，房地产在过去一年中经历了春暖夏热、秋凉冬冷的过山车行情。市场动荡之下，热衷于投资房地产的高净值人群及机构投资者也陷入困惑。投机炒房显然行不通了，直接投资地产股风险太大，房地产以外的其它大类资产又频频爆雷。

　　迷雾之中，攻守兼备、穿越周期的房地产基金成为很好的替代品。这个对部分人来说还比较陌生的新事物，正改变着中国房地产格局，成为未来机构投资者及高净值人群分享地产市场增长红利的至佳方式。今年房地产市场稳字当头，新的一年投资者有望通过房地产基金获取稳稳的回报。

　　今年楼市“稳”字当头

　　今天，李克强总理接连考察中国银行(行情601988,诊股)、工商银行(行情601398,诊股)和建设银行(行情601939,诊股)普惠金融部，并在银保监会主持召开座谈会。

　　总理强调，要加大宏观政策逆周期调节的力度，进一步采取减税降费措施，运用好全面降准、定向降准工具，支持民营企业和小微企业融资。市场对于定向降准、甚至全面降准的预期进一步升温。

　　消息一出，房地产行业炸锅，业内人士纷纷讨论全面降准将多大程度利好楼市。

　　2018年末，房地产市场接连传出大消息。12月18日，菏泽因取消限售一夜间成“网红”城市，珠海的非户籍人才购房政策放宽、广州的商服新政、深圳四大行下调房贷利率等陆续跟进，让许多人对楼市陷入新一轮迷茫。不到一周后，住建部召开会议，提出“2019年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标”。

　　官方态度很明确，一个字——“稳”。

　　楼市“三稳”目标与经济稳定一脉相承。经济要稳，楼市就不能拖后腿。数据显示，过去十年房地产在我国GDP中的比重一路攀升。即使在调控政策最严厉的近三年，房地产增加值占GDP的比重也从2014年的不到6%增加到2017年的6.51%。

　　房地产行业增加值/GDP

　　数据来源：WIND

　　在调控升级的2018年，全国房地产开发投资和销售情况也并不悲观。前11月，房地产开发投资、土地购置面积、商品房销售面积、商品房销售额同比分别增长9.7%、14.3%、1.4%、12.1%，全年指标大概率超过去年。

　　商品房销售同比增速（%）

　　数据来源：国家统计局

　　房地产在我国经济中的地位不言而喻，此次住建部以稳为目标的调控政策，将促进地产行业有序健康发展。

　　地产市场发展空间广阔

　　长远看，我国房地产行业仍有巨大发展空间

　　回归我国的供需基本面，房地产供需矛盾仍然存在。

　　2017年中国常住人口的城镇化率为58.52%，与美、日等发达国家仍存在较大差距。按照《国家人口发展规划》，我国常住人口城镇化率在2030年左右达到70%。12月的中央经济工作会议指出，“要推动城镇化发展，抓好已经在城镇就业的农业转移人口的落户工作，督促落实2020年1亿人落户目标”，1亿人口的落户将推动购房需求释放，一定程度上利好一二线城市。

　　中国城镇化率预测

　　数据来源：WIND

　　这样看来，中国人未来十几年对住房的需求仍然非常强劲。尤其是人口吸附力强的一二线城市，刚需类住宅项目仍具备投资价值。

　　同时，我国居民对住房的改善性需求也会提供支撑，刚改类住房项目仍有长足增长空间。以住房面积为例，数据显示当前美国城镇人均住房使用面积67平方米，德国、法国均超38平方米，日本33平方米，韩国28平方米，而中国按使用面积算人均才23平方米。

　　这意味着，我国的人均住房面积还有很大提升空间。从需求端看，目前我国城镇居民人均可支配收入增速维持在7-8%之间，有足够的财力为更好的居住条件买单。

　　与此同时，产业园区地产、物流配速中心、养老社区等多项新型城市项目为房地产业务拓展提供了新契机，相应配套设施及服务均是房企未来的增长点。

　　市场空间巨大，如何把握投资机遇？

　　房地产基金或为稳健增值优选

　　很显然，住建部多次强调“坚决遏制投机炒房”，核心城市持续限购，直接投资开发房地产的门槛越来越高，宣告囤房炒房的传统投资模式不再奏效。

　　与此同时，公开市场上投资上市公司的风险频发。事实上，2018年全球超9成资产都在跌，明年A股、港股的全球投资市场的不确定因素仍然较多，权益市场前景尚不明朗。

　　因此，2019年大类资产配置仍以防御为主，在稳健保值的基础上寻求增值空间。凭借专业管理团队、优质项目资源及稳健管理回报，房地产基金成为广大机构投资者及高净值用户进行地产投资的首选。

　　目前，房地产基金已成为金融与地产结合的最大领域，未来将成为另类资产配置的重要资产类别。

　　简单来说，房地产基金即专注于房地产领域的私募基金。和其他投资基金一样，通过向符合条件的投资者发行基金份募集资金，由专业的管理团队进行管理投资。

　　资料来源：平安不动产

　　地产基金按投资方式可分为股权类、债权类和夹层类。其中房地产股权投资基金是市场的主流趋势，与优质开发商同股同权投资于房地产项目公司，收益共享、风险共担。

　　从风险及保值角度看，地产股权基金直接或间接持有底层项目股权，在投后管理和风险管控过程中掌握主动权，通过控制公司章、证、银行账户等方式全方位强有力地进行资金监管。

　　地产基金的流动性也具有优势。一般而言，基金所投资项目，是分期开发、分期销售的。随着项目开发和房屋销售的持续推进，项目将不定期向基金分配现金流，基金投资人也可获得期间收益分配。

　　此外，由于房地产PE与证券投资的关联性相对较低，受极端市场行情的影响小，能够分散投资组合的整体风险。

　　从收益及增值角度看，与直接购房相比，房地产基金的投资成本变为土地成本，更具成本优势。举例而言，同样200万的资金，也许只能在深圳付一套二手房的首付，但是却足够与知名开发商一起做优质项目股东。地产基金的退出方式一般有三种：

　　1）通过销售回款，项目公司分红方式返还投资本金及收益；2）通过转让基金所持有项目公司股权方式退出；

　　3）项目公司清算退出。

　　此外，地产基金更具灵活性，帮助投资者把握和挖掘最佳投资机会。行情分化下一二线核心城市投资风险收益比更优，但在楼市“五限”下，许多高净值人群无法进行跨区域投资，地产基金则不受地域限制地投资于最优质项目。例如，平安不动产地产基金旗下的湾区股权投资基金，以组合投资模式投资于中国经济能级最高、发展潜力最大的粤港澳、沪杭甬两大区域的核心城市核心板块。

　　从布局时机看，

　　当下正是房地产基金最好的投资时机

　　目前地产行业集中度上升，强者恒强，越来越多的房企巨头已开始金融产业的布局，竞相采用房地产私募基金等创新融资方式拓展融资渠道。同时资金雄厚的龙头房企拿地能力更强，与之合作的房地产基金能获得更优质项目。

　　房地产企业市占率（金额）

　　数据来源：WIND，国家统计局

　　从宏观层面看，全国多地楼市调控有松绑迹象，为房地产基金投资提供了机遇。

　　12月28日，深圳市罗湖区一手盘实地·剑兰郡发文宣布元旦后上调房价每套50万以上，调价后总价将上涨7%——10%左右。

　　此外，2019年1月1日开始首套房可抵扣个税，这对深圳地区楼市来说都是利好。深圳一位地产相关人士谈到，一家开发商开始涨价以后，不排除还会有其他开发商跟风逐步提价，为房地产基金打开更广的收益空间。

　　地产基金如何选？大品牌+高配置

　　房地产是一个长周期行业，只有具备专业性、坚持价值投资的地产基金管理品牌才能为投资者带来稳健回报。

　　只有具备出众的品牌影响力、强大的开发商资源整合能力和卓越的投资管理能力的基金管理人，才能不以短期市场因素动摇，着力挖掘具备跨周期能力、产品品质与品牌兼具的优质底层资产，为投资者提供房地产投资的上佳途径。