房地产时代已经谢幕 未来新的创富风口或将是它！

　　来源：小白读财经；特约作者：林实憨

　　一、重要通知

　　9月，两部委发布《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》。然而，这份非常重要的政策被很多人忽略掉了。

　　其中包括七大条内容：

　　1、切实履行部门职责

　　2、依法落实基层政府属地责任

　　3、严格落实“一户一宅”规定

　　4、鼓励节约集约利用宅基地

　　5、鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅

　　6、依法保护农民合法权益

　　7、做好宅基地基础工作

　　各位若有兴趣，可以到官网查看具体内容。

　　大家要知道，这可是关乎1亿亩以上闲置闲置土地，牵涉至少1万亿以上的土地资产，影响5.6亿农民的切身利益。土地是农民的保障，也是农村最大的资产。

　　二、土地增值

　　上个月，大林受好友阿海邀请，有幸去广东省茂名市山区参观他租种的100亩百香果园。他饶有兴致地与我讲解百香果的种植过程，分享收获的乐趣，还鼓动我一起种植。

　　正所谓说者无意，听者有心。我细品了农业资产的增值逻辑。

　　阿海租种的土地，550元/亩/年。百香果第一年亩产能有800多公斤，第二年亩产1000多公斤，第三年丰产期亩产达2000公斤以上。

　　百香果价格相对稳定，最低收购价都能维持在2元/斤，市场行业好的时候，能涨到3-4元/斤。水果种植生意虽说赚不了大钱，但比去大城市打工强。

　　因为水果热销，农地的租金也越来越贵，现在，阿海的百香果园租金需要550元/年/亩，100亩就是5.5万元。早期，水果种植户没挖通上山的道路前，同样的地只需100元/年/亩。如今，即使是坡度很高的山都通了路，与县道相连，小货车能上山拉水果。

　　阿海笑称，自己种百香果是看天吃饭，能不能赚钱不一定，但村民是肯定赚钱的，因为租金不能欠，而且持续上涨。

　　大林曾在《年轻人到底要不要贷款买房？》文章中分析过农业、制造业和服务业产值的增长速度。

　　2008年-2018年，农业产值增加97.64%，制造业增加144.07%，服务业增加243.24%。可见经济增长会同时惠及三大产业。当然，制造业和服务业多集中在城市，城里人获得的好处多一点，农民把持农业，获得的好处少一点。

　　本质上，城市土地和农村土地都因此增值。

　　三、农村和城市的现实利益

　　然而，制造业和服务业多集中在城市，城市土地获得增值的好处值显而易见，农地增值的好处却不那么明显了。

　　2006年深圳房屋均价是9055元/平方米，2019年9月均价是54097元/平方米。

　　城市的房价是明码标价的，自家房子值几个钱，心里有数，且能相对自由的买卖，而农民的农房就难以估价了。

　　因为城市房子产权明晰，容易获得银行贷款，资产增值速度更快。

　　根据上市银行披露的2018年报，六大上市银行合计新增5.13万亿贷款，其中住房贷款增加2.53万亿，占比为49.31%。其次，银行还给房地产企业贷款，六大上市银行的房地产贷款增加3700亿，占新增贷款比例为7.23%。

　　账面上，六大行直接进入房地产的资金超过新增贷款的五成。

　　当然，农民的农房不是毫无变现的可能。只不过，这得靠点运气。

　　2018年12月28日，深圳市规划国土委正式通过了《南山区沙河街道沙河五村城市更新单元规划》。随后，网络上就传出白石洲将诞生XX个亿万富豪。

　　据一位已经网签的村民透露，他家的拆迁面积在1200平方米，拆迁后能拿到15套回迁房。

　　四、农村不动产确权

　　大林相信，我们多数人都期望能有深圳市白石洲村民那样的好运，但80%以上的农民的房子都在远离城市的地方，只有20%的宅基地靠近城市，或有可能享受拆迁的好处。

　　大部分进城的农民都远离了自己祖辈的土地，既享受不到市民的好处，又不能安心耕作。很多农民，若为了小孩读书，则需放弃农民户口的权益，自然难以抉择。

　　所以，通知第六条，依法保护农民合法权益。

　　要充分保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权。不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”，不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。严格控制整村撤并，规范实施程序，加强监督管理。宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

　　现在，不少省农村土地确权登记和不动产统一登记工作都是统一进行的，农村资产确权差不多进入尾声了。这就是为了将农村资产的权益真正的锁定在农民手里，农民可以自由走天涯了。

　　去年10月11日，国家发展改革委员会办公厅发布关于督察《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》落实情况的通知。

　　总的来说，就是让1亿人落户城市，特别是鼓励在城市有一定生存技能，有稳定工作的人举家落户城市。

　　五、集约利用宅基地

　　对于农村闲置的宅基地，我们也不能让其浪费。

　　通知第五条，鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

　　鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。

　　现在，网上大热的民宿就大利于农房。将来，农家乐和乡村旅游发展起来，农民作为房主，好处肯定不少。

　　其中租赁合同最多20年，也在一定程度上，预防了风险。通俗的说法，一个城里人、一家企业，你不能买下宅基地，但可以租下来做生意，期限最长20年。

　　更为重要的是第三条，严格落实“一户一宅”规定。

　　宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过本省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。

　　“一户一宅”的名堂就大了。

　　大林老家的政策是，必须有围墙的地才算宅基地。广东不少地方是不结婚不能分户，不能盖房子。这就让农村青年头疼了，房子都没盖，怎么结婚呢？家里有几个儿子的就更麻烦了，自家的宅基地是不够的，还得与同一村集体的其他村民购买。

　　这样宅基地的资源总量就此圈定。

　　六、大林的小想法

　　总览关于宅基地的通知，大林认为，当前核心在于确定了农村宅基地属于农民、通过合理利用、盘活资产，让其更有经济效益，同时让农民手里有地，可以放心进城。

　　在确定宅基地的权属后，在其之上的商业和金融活动将有所依托，这会催生巨大资产增值效应。